Assurer son condo (assurance des copropriétaires) 5 informations importantes à connaître

L'assurance des copropriétaires comporte plusieurs particularités. Au-delà des règles générales de l'assurance habitation, voici cinq informations importantes à ne pas oublier au moment de magasiner ou de renouveler votre assurance condo.

1- Deux assurances distinctes

Il faut savoir qu'il y a deux assurances distinctes dans le cas d'une copropriété :

• L'assurance du syndicat de copropriété : une assurance obligatoire qui couvre le bâtiment, les parties communes et l'aménagement d'origine de chaque unité de copropriété. Le syndicat de copropriété doit obligatoirement prendre cette assurance et vous payez une quote-part de cette prime à travers les frais de copropriété.
  
  Le syndicat de copropriété doit de plus souscrire une assurance couvrant sa responsabilité. Depuis le 15 avril 2021, l'assurance responsabilité des personnes chargées de voir au bon déroulement de la copropriété, telles que les membres de son conseil d'administration, est également obligatoire.
• L'assurance du copropriétaire : votre assurance habitation personnelle qui couvre vos biens meubles, vos effets personnels ainsi que toute amélioration apportée à l'unité de copropriété. Elle contient aussi une assurance responsabilitéCliquer pour ouvrir la boîte d'information supplémentaire.

À retenir! Votre assurance habitation personnelle est tout aussi importante que l'assurance du syndicat de copropriété. Vérifiez avec soin les couvertures de chacune d'entre elles.

2- Les améliorations : assurez-vous de tout couvrir

L'assurance du syndicat de copropriété ne couvre que les aménagements d'origine de votre unité. Tout ce qui n'est pas un aménagement d'origine est considéré comme une amélioration que vous avez la responsabilité de couvrir à l'aide de votre assurance habitation personnelle. Voici deux exemples d'améliorations :

• Au moment de l'achat d'un condo neuf, vous avez opté pour des armoires de cuisine en bois au lieu des armoires en mélamine offertes par le contracteur.
• Au moment de rénover la salle de bain, vous optez pour une douche en céramique pour remplacer la douche moulée en plastique.

C'est à vous de couvrir les améliorations apportées à votre condo à travers votre assurance habitation personnelle. Vous devriez trouver auprès de votre syndicat de copropriété une description des aménagements d'origine de votre condo, autrement dit de l'unité standard ou encore de l'unité de référence. Celle-ci vous aidera à déterminer la valeur des améliorations à assurer.

À retenir! Vérifiez que les montants d'assurance offerts par votre assureur habitation personnel sont suffisants pour couvrir toutes les améliorations. 

3- Dommages à la copropriété : vous pourriez être désigné responsable

Sachez que vous pourriez être tenu responsable de dommages causés à la copropriété. La portion responsabilité civile de votre assurance habitation personnelle pourrait alors servir à rembourser les montants réclamés par votre syndicat de copropriété ou par un autre copropriétaire.

La portion responsabilité civile de votre assurance condo est tout aussi importante que la portion qui couvre votre unité et vos biens. Vérifiez bien que le montant offert par votre assureur corresponde à vos besoins et aux exigences de la loi, à savoir 1 million $ minimum pour les copropriétés de moins de 13 unités et 2 millions $ minimum pour celles qui en comportent plus.^{Note de bas de page 1[1]}

 4- La franchise, un élément à ne pas négliger

La franchise est le montant que vous devez assumer en cas de sinistre. Par exemple, vous réclamez 2 000 $ à votre assureur pour un vol de vos biens. Si la franchise à votre contrat d'assurance est de 500 $, l'assureur ne vous remboursera que 1 500 $. Vous devez choisir une franchise avec laquelle vous êtes confortable, en fonction du montant de la prime d'assurance que vous êtes prêt à payer.

La franchise de l'assurance du syndicat de copropriété n'est pas non plus à négliger! Celle-ci est d'un montant souvent beaucoup plus élevé, à savoir plusieurs dizaines ou même centaines de milliers de dollars. C'est pourquoi de nouvelles obligations vont bientôt entrer en vigueur demandant aux syndicats de copropriété de constituer un fonds d'autoassurance.

Chaque syndicat de copropriété devra avoir constitué un fonds d'autoassurance au 15 avril 2022. Ce fonds sert à couvrir les dommages ou la partie des dommages que l'assureur ne couvre pas à la suite d'un sinistre. Le syndicat perçoit l'argent nécessaire chez les copropriétaires à travers les charges communes.

Voici comment la contribution au fonds est déterminée* :

• Si le montant cumulé dans le fonds correspond au montant de la franchise la plus élevée, vous n'aurez rien à contribuer pour l'année en cours.
• Si le montant cumulé est de 50 % ou plus de la franchise la plus élevée, vous devrez contribuer pendant l'année pour la différence entre le montant cumulé et le montant de cette franchise.
• Si le montant cumulé est de moins de 50 % de la franchise la plus élevée, vous devrez contribuer pendant l'année pour 50 % de cette franchise.
• Si le syndicat doit recourir au fonds à la suite d'un sinistre, vous devrez à nouveau contribuer selon les critères décrits ci-dessus. Renflouer le fonds pourrait ainsi prendre d'un à deux ans, à condition qu'aucun autre événement ne nécessite d'y avoir recours.

* Ce calcul ne tient pas compte de la franchise relative aux inondations et aux tremblements de terre. Notez qu'il s'agit de la contribution minimum requise par la loi. Votre syndicat de copropriété pourrait jouer de prudence et demander des contributions plus élevées.

À retenir! Vérifiez si le syndicat de copropriété a déjà constitué un fonds d'autoassurance et si celui-ci sera suffisant en avril 2022.

5- Vous n'êtes pas à l'abri d'une contribution spéciale

Un sinistre affecte les parties communes de votre copropriété? Votre syndicat pourrait dans certains cas vous réclamer une contribution spéciale (une somme d'argent à payer en plus des frais de condo mensuels) pour aider à couvrir les coûts de réparation.

Voici un exemple de ce qui pourrait arriver : un dégât d'eau endommage certaines parties communes de l'immeuble et cause pour 200 000 $ de dommages. La franchise de l'assurance du syndicat de copropriété pour ce type de sinistre est de 100 000 $. Or, il n'y a que 30 000 $ dans le fonds d'autoassurance. Le syndicat réclame à chaque copropriétaire une contribution spéciale, soit une portion des 70 000 $ restant à défrayer pour payer l'ensemble des réparations sur l'immeuble.

Renseignez-vous : Votre assureur habitation personnel pourrait prévoir une protection à votre contrat contre certaines contributions spéciales. Sachez que pour bénéficier de cette protection, vous devez toutefois être assuré pour le type de sinistre pour lequel on vous réclame une contribution.

À retenir! Portez une attention particulière à l'ensemble des protections qui vous sont offertes par votre assureur habitation personnel si vous souhaitez être couvert, notamment en cas de contribution spéciale.